米女求助:五大行的特点。。

此事关系小女子工作得失,望各位大侠指教。小女子在此先谢过各位大侠!
我也来说两句 查看全部回复

最新回复

  • JOY (2009-12-05 12:51:06)

    我印象中  戴德梁行擅长物业管理  第一太平戴维斯擅长商业  仲量联行擅长市场调查  其他还有哪个是5大行我都不知道
  • 香香 (2009-12-05 12:53:20)

    QUOTE:

    原帖由 JOY 于 2009-12-5 12:51 发表
    我印象中  戴德梁行擅长物业管理  第一太平戴维斯擅长商业  仲量联行擅长市场调查  其他还有哪个是5大行我都不知道
    谢谢JOY的支持。
    五大行还有 高力国际和世邦魏理仕。。
  • xinren (2009-12-05 13:25:04)

    仲量联行|世邦魏理士|高力国际|第一太平戴维斯|戴德梁行§房地产五大行详评  

    首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大,一般在中国大陆来说是(排名按先后):

    1.JLL 仲量联行
    2.CBRE 世邦魏理士
    3.DTZ 戴德梁行
    4.Savills 第一太平戴维斯
    5.Colliers 高力国际

    其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃,但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。因此全球范围来看则是:

    1.CBRE 世邦魏理士
    2. Cushman & Wakefield 高纬环球
    3. Colliers 高力国际
    4. JLL 仲量联行
    5. Savills 第一太平戴维斯

    公司介绍网上一搜一大把,我就忽略不谈了。接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。

    1。写字楼
    写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。举个例子,大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼,他们空关着一天业主就损失一天租金,因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析,租户分析,租金定位,以及时间表设置等专业帮助。

    业务主要分为两个团队:业主代表和租户代表

    业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商,手段包括派发印刷品,打广告,赞助活动,举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金,实现写字楼的商业用途。

    租户代表则是逆向的过程,代表某个公司在新开设办公场地,在其租约到期或者需要扩租时,为其寻找合适的办公场地,并为其提供租金预算评估等服务。很多大公司比如GE,City Group,在全球范围都有开展业务,就需要这种服务商提供专业的服务。

    这个部门对英语的要求比较高,基本要达到母语水平。因为需要用英语口语进行看房,议价,谈判,签订合同,以及用英语书写电邮,意向书,财务报告等。总的来说,对从业人员的要求比较高,而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的,按照每个项目提成。


    2。工业地产
    工业地产和写字楼比较相像,也是分为业主代表和租户代表两个团队,但代理的对象则为工业地产。
    工业地产包括物流的堆场,仓库,车间,工厂等,主要分布在郊区的工业园区,而且占地面积通常很大。

    另外工业地产还有专门的咨询团队,为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。

    我们知道很多五百强的工业公司,除了市区的办公地点外,在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。比如马世基,或者honeywell等。工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服务的。

    他们对人员的要求和写字楼部相仿,甚至更高。因为涉及到土地的交易,通常单价非常高,常有:三年不开单,开单吃三年之说。


    3。商铺
    商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的,代理对象则相应为商业零售类房地产。
    商业零售类的房地产主要是:沿街商铺如淮海路,大型Shopping Mall如美美百货和恒隆,百货商店如一百等。包括外滩各个古旧建筑如Bund 6,Bund 18都是商铺部的服务对象。

    商铺部也有专门的咨询团队,为新落成的商铺做招商咨询。

    一般来说商铺由于属于营业性质,要求人员本身对开设零售类门店的各种业态和盈利模式非常了解。业态包括:餐饮,服饰,美容美发,影院,百货等。因为接触的客户多为大众消费性质,这个部门属于比较有趣的。时不时自己也参股开一家来玩也是常有的事情。


    4。住宅
    需要说明的是,五大行在上海的住宅部门只做单价约300万元人民币以上的豪宅。比如汤臣一品,豫翠豪庭等。跟平时马路边看到的门市不一样。对人员要求较低。


    5。物业部门
    为各种楼盘的物业提供维护。内容包括空调设备,机电设备,排水排污,保安保洁,客户入住及出入,紧急情况处理(如地震)。

    这个部门的门槛就比较低了,大专生比较多。当然如果能做到某个甲级写字楼的物业总经理,年薪跟一个公司副总可以一拼。


    6。咨询和研究部
    咨询部主要是为土地的生地进行前期规划,出具咨询报告等。研究部则定期发布市场报告,为市场的现象提供专业解读。这个部门适合文静的人。


    7。估价部
    讲的主要是DTZ,因为只有他在中国大陆可以开展估价业务,别的几个公司都要拿香港牌照来做,比较棘手。
    这个部门最近比较热,考出执业资格证书后会比较理想。


    8。投资部
    这个是需要大书特书的部门。主要为各种待售的不动产寻找合适买家。比如写字楼,大型购物中心,土地等。由于近年来投行在大陆业务活跃,而且苦于大陆市场没有太多投资型式,不动产成为各家逐鹿中原的首选。

    在这个部门里工作,金融知识是非常重要的,而且人脉、机遇,缺一不可。英语要求母语水平,就是能用英语和Native Speaker吵架,还要能吵赢的那种。
    由于经常为投行的人牵线,很多人本身也跳到投行的资产管理部门做Buy side。


    五大行的流动率是非常高的,能稳定做2,3年已经不容易了。在这几个部门当中盈利情况比较好的是投资部,工业部,写字楼部,商铺部。
    当然大家很关心收入的情况。收入一般为年薪模式,由底薪+佣金构成。底薪没多少的,主要靠佣金赚钱。

    MT项目一般给5k一个月,general staff 一般3k到4k一个月。毕业后第一年就上6位数的也有,不多,当然前提是天生就是生意人的料。收入情况方差比较大,做到associate director 或者 director就7位数了,一般要7-8年时间。


    由于五大行本身人员比较少(绝对不像会计事务所那么多),一般每个行在上海就200多人,每个部门就20-40人左右,因此每年招收的人数都比较少,而且不喜欢用应届生。MT大概就3,5个的样子,其他途径比如熟人带入行,或者最重要的从实习生做起。实习生都是很苦的,做不赚钱的事情,慢慢熬上去接触业务后就会发现原来是那么一回事。和我共事过的或打过交道的同行有普林斯顿大学的,纽约大学的,也有中国大陆大专毕业的。有老外,ABC,新加坡香港人,也有非洲黑人,韩国人等。总之包容性是非常高的。

    稍微补一句,如果英语不好的可以去DTZ,他其实比较像港资公司。


    跳槽的路径主要有:投资银行资产管理部,房地产开发商,客户的房地产部门为其寻找门市(比如银行开分行,零售开分店)和管理资产。



    商业地产在中国大陆是很新的概念,因此发展空间非常大。我个人是长期看好的,毕竟整个社会繁荣的基础全在于此。有志于投身房地产行业的学弟学妹们请乱入乱PM。非常欢迎。
  • xinren (2009-12-05 13:28:37)

    戴德梁行

      戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一,在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识,戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
      戴德梁行在中国市场设有14间分公司,业务领域覆盖:北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港,在同行中的业务覆盖率位列榜首。
      戴德梁行的全球地产专业服务范围包括:环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
      戴德梁行上海公司秉承专业、创值、正派的服务理念,10个业务部门,以国际化的专业理念为企业、物业发展商及业主、物业投资商提供全方位的房地产顾问、咨询、管理服务。
      戴德梁行所获部分殊荣包括:
      中国唯一获得“一级房地产价格评估资格"的国际物业顾问公司;
      首家荣获“ISO9001(2000版)认证"的国际物业顾问公司;
      在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中,获选为"2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问";
      在2003、2004、2005年中三度蝉联"金桥奖"双强:"营销代理20强、房屋中介代理20强"。


    第一太平戴维斯


      第一太平戴维斯(Savills)是 Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。本公司为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资,以及一系列与物业相关的金融服务。
      第一太平戴维斯(Savills)在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处,为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。
      第一太平戴维斯(Savills)近年又通过与美国 Trammell Crow 公司的合作,进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今我们已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大服务网络。(注: Trammell Crow 公司是美国主要跨国公司,在北美首屈一指的物业服务供应商。)
      集团目前在全球管理着总面积超过 8361 万平方米的物业。对于阁下在中国有任何的物业服务需求,第一太平戴维斯(Savills)的服务总能达到甚至超过您的期望。
      Savills是一家伦敦证交所的上市公司,是全球领先的房地产服务商。
      公司成立于1855年,始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者,在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有180多家办事处。
      公司各个顾问团队通过紧密协作,提供客户最权威的房地产专业建议。有着革新的思想及卓越的谈判技巧。我们选择特定的客户群,为有着共同目标的客户服务。Savills多年投身于房地产业,长期致力于投资领域及战略发展,提供高质量的服务及品牌。
      全方位服务包括:
      代理及项目推广
      商用物业
      住宅租赁
      住宅销售
      商铺业务
      日本业务
      顾问服务
      市场研究及开发顾问
      投资
      评估及专业服务
      物业管理
      资产管理


    世邦魏理仕


         世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司,也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis),1986年开始在北京开展业务,1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单,但此后十多年,世邦魏理仕仅仅以跨国公司服务、物业管理及研究咨询为主,在中国大陆的收入还不到总收入的1%。1996年公司正式设立北京办事处,截至2002年,该公司在北京地区员工230人,收入约为3000万人民币。
      世邦魏理仕(纽约证券交易所代号:CBG)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶,是标准普尔500强企业,为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算) 。公司拥有员工约21,000名,为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务,具体包括:物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
      2003年7月29日,世邦魏理仕完成了对显盛金融集团(InsigniaFinancialGroup)的收购,收购之后,世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元,商业融资额超90亿美元;旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺,旗下管理的投资资产额为140亿美元,并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务,年收入逾17亿美元,在全球48个国家设有250家分支机构,堪称全球第一大地产服务企业。与此同时,北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。
      角色的转变
      与庞大的交易额对应,世邦魏理仕在全球的业务涉及租赁、销售代理、物业管理、抵押贷款、投资基金、地产评估等,凡是地产中介服务业务几乎无所不包,但在北京市场的主业一直是物业管理和为租客服务。“最大的转变是角色的转变。”从新加坡公司调到北京世邦魏理仕担任董事总经理的郑春光(DennisTay)先生接受采访时说。
      世邦公司1906年成立于美国旧金山,到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司;魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦,业务遍布世界各地。1988年4月,两家公司合并成立了世邦魏理仕,因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势,世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度,为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务。比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求,专门成立日本部,SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。近两年随着房地产项目的代理业务有所起色,公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。
      物业大摸底
      首先是咨询业务,据介绍,从去年至今在北京各热点区域展开了23项不同类型物业的咨询业务。在中关村区域有中关村国际商城、联想融科资讯中心、大慧科技园;在CBD世邦魏理仕涉足华贸中心;在金融街包括F9地块的中心区商业项目、F8地块的写字楼项目;在奥运村有奥林匹克公园商业设施、北辰大厦和奥运媒体村三个项目。可以说北京地产热点区域基本都被列入其研究和服务范围之内。不仅如此,其咨询业务也明显地加大了向中高档写字楼、公寓和住宅渗透,包括望京住宅和双井等项目都被纳入其视野。如果说咨询业务本身并不能带来太多的利润,那么世邦魏理仕的行动显然是带有前瞻性的,郑春光也认为咨询业务的率先扩张不仅有利于研究及把握市场,也为后续业务开进提供了便利。
  • xinren (2009-12-05 13:31:20)

    仲量联行


        仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司,拥有大约170个办事处,业务遍及全球60个国家逾700个城市。
      仲量联行从本地、区域以至全球的层面,为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务,2007年业务收入约27亿美元。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚,管理的物业遍布世界各地,总面积逾12亿平方英尺。
      仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一,管理资产总值约497亿美元。
      仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事处,员工总数超过15,000人。仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工,所提供的专业房地产顾问及服务领域包括:商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商,以及高档住宅和商业物业的业主。
      公司历史:
      1999年,拉塞尔合伙公司(LaSalle Partners)在与仲量行(Jones Lang Wootton)合并后成立了仲量联行。依靠仲量行在欧洲和亚太地区的国际优势以及拉塞尔在北美的影响和其在房地产投资管理业务上的领导地位,仲量联行将具有丰富客户服务经验的两家企业有机地结合起来。
      早前的仲量行(JLW)始于1783年,由理查?温斯坦利(Richard Winstanley) 创办的这家公司当时只是位于帕特诺斯特街的一家拍卖行。1806年,温斯坦利的儿子詹姆斯加入公司,继续公司的运作。
      1840年,詹姆斯?温斯坦利(James Winstanley) 与詹姆斯?琼斯成立了一家合伙公司,并于1860年将公司搬至市政厅附近的国王大街。这家后来成为仲量行的公司在那条街上风风雨雨100多年。詹姆斯?琼斯(James Jones) 的儿子弗雷德里克在其父亲退休后接管了国王大街这家公司的经营,并将公司更名为弗雷德里克琼斯公司。1872年,弗雷德里克?琼斯(Frederick Jones)退休后,公司更名为琼斯朗公司,C.A. 朗成为公司唯一的合伙人以及朗氏家族三代中第一位染指该公司的人。1939年,公司同Wootton and Son公司 (成立于1892年)合并成立Jones Lang Wootton and Sons。
      1945年,伦敦城在第二次世界大战的轰炸和战火中毁于一旦。由于记录被销毁以及在分界线和土地产权问题上的混淆,仲量行开始着手调查小块土地业主的复杂工作。通过合并这些小块土地并确保租赁和/或购买的合同,仲量行获得了土地开发的许可。同时,它还取得了伦敦大块土地的委托代理权。
      由仲量行负责随后的开发和租赁工作的协议已经达成。当伦敦于1954年开始重建时,仲量行发现自己处在一个特殊的位置。公司取得的首次巨大成功是位于格雷欣大街的柏灵顿住宅,接着是遍布伦敦市和伦敦西区重点地段的多个新投机开发项目。
      仲量行于1957年开始其全球扩张,当时罗纳德?科利尔(Ronald Collier)已经移民到澳大利亚,他来到伦敦并询问Jack Hughes是否合伙经营可以给他提供支持。这位资深合伙人说道:“前景形势喜人,但问题令人生畏。”虽然当时在澳大利亚没有投资市场,但是潜力显然非常巨大。1958年,仲量行在悉尼和墨尔本设立办事处。六年后,在澳大利亚有22位合伙人和300名员工。在此基础上,公司先后在新西兰、新加坡、吉隆坡、香港和东京开办了办事处,并继续在东南亚和太平洋地区扩展业务。
      巩固了在大不列颠稳定和可靠的地位之后,仲量行开始按部就班地实施扩张计划,于1962年将业务延伸至苏格兰,1965年进入爱尔兰,接着又进军欧洲大陆。在欧洲大陆的第一家公司于1965年在布鲁塞尔开业,接着拓展至其它欧洲主要商业中心,包括荷兰、法国和德国。此外,由于很快发现了中欧和东欧政治变革所带来的潜在机遇,仲量行先后在布达佩斯、布拉格和华沙设立办事处,并将其服务扩展至整个地区。
      仲量行向欧洲扩展的同时,拉塞尔合伙公司于1968年在德克萨斯州的埃尔帕索成立IDC房地产公司。成立之初,IDC的创始人就相信他们能够向客户提供比当时传统方法更为专业的服务,从而比竞争对手更为有效地开展业务。这一策略一直是拉塞尔合伙公司成功和增长背后的关键因素。
      由于其高瞻远瞩的策略,IDC得到迅速成长,并很快超越了本地和区域市场对商业房地产交易和投资服务的需求。1972年,IDC将总部迁至芝加哥,并于1977年更名为拉塞尔合伙公司。
      由于所处环境的影响和面临的市场机遇,拉塞尔合伙公司在20世纪70年代和80年代通过扩大其客户群和业务范围得到迅速成长。公司在扩大其每一项业务时都遵循一种同样的模式——发现客户需求、采取比其它公司更为专业的方式积极处理、在当前的业务中建立最初的合作关系或长期往来。
      在此期间,仲量行通过挖掘北美市场的巨大潜力继续其扩展战略,并于1975年在纽约开办了一家办事处。早期的成长使仲量行成功地打入了纽约市中心和商业区,其周密的市场分析使那些跟随其预测的人获得了丰厚的回报。英国、中东和亚洲的货币大量流入美国,从而为仲量行打开了机遇之门,以满足诸多外国投资者对不同的市场实践和方法、评估技巧、管理功能和专业标准方面的需求。
      牢固的基础使拉塞尔合伙公司和仲量行能够在变革时处乱不惊,而且在20世纪90年代为公司的扩展和增长提供了新的机遇。20世纪90年代后期,拉塞尔完成了五项战略收购任务,包括:1994年11月收购了一家房地产投资顾问公司,Alex Brown Kleinwort Benson 房地产顾问公司;1996年10月收购一家总部位于伦敦的投资顾问公司,CIN财产管理有限公司;1997年4月收购一家财产和开发管理公司,Galbreath公司;以及1998年1月收购了一家项目管理/设施转换公司 - Satulah集团公司的项目管理业务。1998年10月,拉塞尔收购了行业中排名第四的管理服务公司也是设备管理业务中的一家知名领先企业 - COMPASS管理和租赁公司,以及租赁房地产投资公司(Lend Lease Real Estate Investments, Inc.)的美国零售财产管理业务。此外,拉塞尔合伙公司于1997年7月完成了公司的成功上市。


    高力国际


       高力国际(Colliers International)在亚太区的业务是由加拿大Colliers Macaulay Nicolls (CMN)全资拥有,CMN是国际知名的房地产服务机构,致力为全球物业用家、业主及投资者提供全方位的房地产服务,包括物业代理、物业管理、酒店投资买卖及咨询、企业咨询服务、房地产估值、咨询及评估服务、银行按揭服务及市场调研等。高力国际是由独立营运的房地产公司以环球联盟形式组成,目前在全球61个国家设有293家办事处,营运收入逾20亿美元。
        高力国际在中国:
        高力国际在香港和台湾两地开展业务时间久远,为两地不动产服务领域的金字招牌。借助在港、台积聚的本地知识,高力国际在中国内地亦取得不凡成绩。
        高力国际早在1989年即于北京开展业务,先后又在上海及广州设立分公司,一直立于中国房地产行业的最前沿,逾千位地产专才,竭尽所能为客户在购买、出售、投资、租赁或物业管理方面提供最满意的服务。目前,其服务或管理的物业分布于北京、上海、广州、深圳、天津、大连、苏州、南京、杭州、温州等各大城市,物业种类包括大型商场、别墅、多功能商业大厦、综合大楼及住宅项目等。
        多年的发展,高力国际已经成为中国内地乃至大中华地区最为活跃的国际性不动产服务品牌,并代表该领域服务的最高品质。
  • xinren (2009-12-05 13:34:42)

    在国内的房地产界,五大行绝对是有着相当地位和口碑的五家国际性企业,并且大多数人习惯于将他们捆绑记忆,仿佛它们从来就是一个整体联盟,代表的是一类具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构。

    天上掉下个“五大行”

    “如果你去我们加拿大总部说起‘五大行’,他们可能根本不知道你在说什么,因为在国外从来没有这样的提法,‘五大行’完全是国内同行创造出来的一个新名词。”采访中,高力国际成都分公司业务管理部助理董事陈建树,这个地道的台北人如此告诉记者。

    然而在国内的房地产界,五大行绝对是有着相当地位和口碑的五家国际性企业,并且大多数人习惯于将他们捆绑记忆,仿佛它们从来就是一个整体联盟,代表的是一类具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构,却鲜少有人能够完全记住第一太平戴维斯、戴德梁行、世邦魏理仕、高力国际、仲量联行这五家公司各自的出处、身家背景以及企业风格。

    不过这并不是最重要的,毕竟,这场看似有点被动又有点意外的强强联盟确实给五家企业带来了更多的品牌效应。从90年代五大行带着国外100多年的物业管理经验进入刚刚萌生出物业管理概念的中国市场,10多年来,他们在很大程度上影响着国内物业管理的发展轨迹。

    而今,五大行也已全部进驻成都,在适应新环境、抢占新的市场的征途中,他们有着很多的相似之处,也面临着某些类似的困境和尴尬,却又有着各自的理解和处理方式。他们既是各自最直接的竞争对手,而在某些时候,他们又必须要结成联盟以五大行的名义,共同抗衡本地企业的挑战,共同坚守酬金制的模式,甚至共同解决市场上面临的瓶颈,关系微妙而复杂。

    作为国际性的地产顾问机构,五大行的业务板块分布的极为广泛,在物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等方面均有涉足。然而,在进驻成都的最初,他们几乎都选择了以物业管理板块作为新市场一个重要的突破口。尤其是第一太平戴维斯,更是把物业管理作为其最大的业务板块,甚至连成都分公司的董事长都是特意委派最擅长物业管理的人员担任。

    对此,第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司董事兼总经理胡裕华道出了他们的理由,“物业管理是最适合先期启动的板块,因为物业管理不需要你有很强大的客户资源(这在开拓先期是难以实现的),而只是需要你有强大的专业能力,便足以支撑起高质量的工作。相较于中介板块,它显然能够更加低风险的获得稳定而细水长流的现金流。”

    这在某种程度上体现了他们共同的行事风格,稳妥、专业的国际性团队精神。而就目前的现状来看,物业管理在五家公司的确占到相当比重,本文将对五大行在成都的生存现状尤其是物业管理这部分先做一次简单的梳理,调查的重点是五大行在成都物业管理市场的布局状况、业务模式、市场份额,以及遭遇的瓶颈。

    附:五大行入蓉时间

    戴德梁行:1998年进入成都市场,是五大行中最早挺进成都的一家,至今共负责过138个项目。

    高力国际:2005年7月进驻成都,本地物业管理部门正式启动于2007年10月,此前由广州公司代理负责一些项目。

    仲量联行:2002年公司开始介入成都市场,2005年底正式成立成都分公司,开展业务。

    世邦魏理仕:2006年1月宣布在成都设立办事处,以进一步扩大其在中国的业务规模。

    第一太平戴维斯:2006年以物业管理作为其最重要的业务板块之一切入成都市场。
  • xinren (2009-12-05 13:35:44)

    五大行以物业管理板块切入成都市场,其中又以商业项目的物业管理为重。

    在对五家公司的采访中,笔者发现五大行在发展轨迹上有些共同的特征,比如他们在国外和中国香港的物业管理市场,几乎只做全程管理而不做顾问项目,然而在国内市场,不管是先期进入的北京、上海还是现在的成都,均呈现出顾问项目多于全程管理的趋势,且以成都市场最为明显。

    如果再把成都的项目细分为商业项目和住宅项目来看,我们又会发现其接管的商业项目的体量远远高于住宅项目,有些公司甚至至今没有一个做全程管理的住宅项目。

    而在商业项目尤其是高端写字楼方面,五大行几乎是垄断了这块的物业管理业务。就目前记者所了解到的,成都的顶级写字楼里仅有威斯顿联邦一家是由自己的物业管理公司在管理,其他的则被五大行瓜分干净。可以说,在高端写字楼的物业管理领域,本地物业管理团队的专业能力尚且无法与五大行抗衡。

    而在住宅项目的物业管理领域,却呈现出完全相反的态势。无论是高端、中端、低端住宅产品,基本是由本地的物管公司,或者是开发商自己的公司在进行物业管理。这也算是成都住宅市场的一个特殊现象,无论是采取开发商自行管理的万科、龙湖、置信、蓝光,还是一些中小型开发商的住宅项目,他们几乎都将五大行排除在自己的物管选择之外。

    另一方面,成都住宅项目的物业管理费标准,由于有着诸多历史因素的制约和某些区域性特征,大部分项目的物管费至今仍处于1~2元间,很多项目甚至是5年前收多少,5年后还收多少。而这样的收费标准与五大行的价格底线还存在较大差异,所以就出现了很多项目本地的物业管理公司能做,而五大行反而做不下来的奇怪现象。

    附:五大行成都代表项目简汇(不完全统计)

    第一太平戴维斯:中汇广场 全面管理 、千和紫檀 前期顾问/深度顾问/售楼部管理 、

    蓝光总部公园 前期顾问 、牧馬山別墅 前期顾问 、锦天国际 前期顾问

    中铁瑞城•新界 前期顾问 、上层建筑 前期顾问/全面管理/售楼部管理

    金沙祥域 前期顾问/售楼部管理 、今日田园 前期顾问 、摩根中心 前期顾问/售楼部管理

    中新公园大道 前期顾问 、中信广场 工程顾问

    戴德梁行: 冠城广场 全程管理 、锦官新城 顾问 、高新国际广场 顾问 、凌江峰阁 全程管理

    麓山国际 顾问 、鹭岛国际 顾问

    仲量联行: 中环广场 、新世纪广场 、华敏翰尊国际

    世邦魏理仕:力宝大厦 、戛纳滨江 、华府金沙 、汉嘉国际 、金府银座 、多元总部国际壹号

    高力国际:国航世界中心、蔚蓝卡地亚、拉德方斯 、盘古花园 、城市之心 、新城市广场 、王府花园 、蓝谷地 、浅水湾 、成都彭湖湾生态社区
  • xinren (2009-12-05 13:36:35)

    事实上对五大行而言,在成都住宅市场面对的尴尬境地,是他们至今面临的最大困扰。

    就这个问题,我们分别采访了五家公司的物业管理部门负责人。在他们看来,造成此种尴尬困境的原因是多方面的。

    包干制与酬金制的对立

    第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司董事兼总经理胡裕华

    写字楼的物业管理需要较强的专业性,凭借这点我们在与本地企业的竞争上至少是没有劣势的。然而在住宅项目的全程管理上,目前的现状是我们没有办法参与进去。

    造成这个状况最根本的原因就是在经营模式上的差异,五大行只做酬金制(在预收的物业管理费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出),而在本地市场,大多数的公司还是选择包干制。

    而做包干制,就意味着业主向物业管理企业支付固定物业管理费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担;就意味着物管公司为了获取更高的利润,可能会收到钱不花或者少花,为了降低管理成本而对工作草率了事;而它的成本限制,也可能使得物管公司对需要进行及时维修的工作,往往产生拖延或小修小补的行为。

    更有甚者,实行包干制的物业管理企业在费用不足(或是为了竞争将物管费定的很低)时,只有依靠“多元化”经营寻求贴补以维持企业的利润。而这些所谓的“多元化”经营或多或少都会侵占业主的利益。结局就是,如果收取同样的费用,他们能够做下来的事情,我们做不下来。

    万科、龙湖、置信的物管模式

    戴德梁行房地产咨询(成都)有限公司董事 王一川

    最大的原因在于我们五大行的目的是收取业主的佣金为业主服务,而成都相当部分开发企业自己做物业管理的最终目的并非是要在物管上盈利,而是为了卖房、为了开发商的品牌。目标的不一致性、企业自身出发点和角色的差异,在竞争一开始就注定了我们的出局。

    这些其实都是圈内公开的事情,自从当年王志纲给万科王石出了这么个主意,告诉王石要把物管作为开发企业给予业主的福利半送出去,用营销赚的钱中的很小一部分去贴补物管,借物管提升开发商的品牌和口碑。万科这么做了,龙湖、置信也都在这么做,并且做的都很成功。这些企业的物管都属于质优价廉、半买半送的典型,他们每年都会贴补自己的物管公司上百万的费用,所以可以控制低物管费、高服务质量。就我所知,置信在多年前做它第一个项目置信逸都花园时定下4毛的物管费,至今仍为4毛。他们能做,我们不能。因为他们本身就是开发商,而我们是单纯的顾问公司,所以这样的模式注定我们难以与之抗衡。
  • xinren (2009-12-05 13:37:22)

    仲量联行物业及资产管理部副董事 康凯

    我们的市场首先取决于政府对此的政策导向,坦白的说,目前的政策导向和市场大环境并不利于我们在住宅物业管理市场的拓展。然而这样的大环境是有它存在的合理性的,开发商售楼的利润相对丰厚,而物业管理是个持续性的支出,政府考虑到市场的稳定,不会将这个价格尺度完全放开,而且既然开发商愿意在这上面做贴补,政府当然也乐得接受。

    据说新的物业管理法还规定了对某些住宅物业,政府会要求开发商给物业管理公司所谓的公建房,让物管公司通过此途径获取其他方面的盈利,再贴补到物业管理费中来。其实这不仅仅是在成都才出现的问题,曾经在上海,政府也出台过对于外销楼的物管费不能超过2块的硬性规定(后来被取消),至少在成都还没有出现过这样硬性的规定。

    再者,在开发商的角度来看,他们通常不会愿意因为你收取的物业管理费过高而影响到他们的销售进度,所以物管公司在制定物管费标准的时候都会很谨慎,很多本地企业宁愿以低物管费获得项目,然后通过其他方式来补贴。

    而就公司本身而言,目前的市场和我们的服务理念存在一定差异,但不代表我们就放弃成都的住宅市场。市场已在慢慢的发展起来,这时,在坚持我们的一些既定原则的前提下,我们也会尽量的去适应本地市场的游戏规则,在合适的时候切入市场。

    地方法规和消费习惯的限制

    世邦魏理仕

    五大行还未全面进入成都住宅物管市场,原因是多方面的,譬如高端住宅物业的市场体量不同、消费群体及服务要求不同、行业发展阶段及政策环境不同等等。

    根据我们所了解的情况,其实成都市在物业行业管理方面是走在西南地区前列的,部分本地物业服务企业在住宅管理方面已经形成了比较成熟的管理机制,建立起了相对稳定的服务队伍,并且有能力为住户提供比较好的服务,因此,在普通的或一般中档住宅项目方面,全权委托管理由比较好的本地物业管理企业来承担经常是不错的选择。

    而且,本地企业在住宅物业项目的全权委托管理方面与国际品牌相比,还存在着成本优势、文化优和某些资源优势,这一点毋庸讳言。

    但问题的另外一个方面是,成都地区的物业服务费定价是受到地区法规和消费习惯限制的,远不像北京上海等地那样开放,在那里,某些住宅项目(包括别墅和公寓)的物业服务费可以定价在每月每平方米建筑面积6元/8元/12元/16元这样的层面上。所以,没有较高的物业服务费标准和足够的高端物业服务消费群体的支持,作为国际品牌的服务机构,要直接承担成都地区住宅项目的全权管理责任确实是件困难的事情。

    从宏观角度看,按照市场化和多样性的原则,对于高端住宅项目,物业服务费标准是不应该受到过多人为限制的。

    使用者付费

    高力国际成都分公司业务管理部助理董事 陈建树

    我最希望我们将来的业主接受的一个观念就是“使用者付费”,然而相当部分的人目前并不理解这个词的含义。其实这种现象不仅出现于普通人,就连李敖的女儿也曾经因拖欠物管费被告上法庭。实际上成都的业主已经懂得享受高端的物业服务,他们希望保安能够知道他们住在哪一栋哪一号,这样在小孩放学或者先生醉酒回家的时候,保安就能将他们安全的送到家里。这些服务我们能够提供,可是需要付出的成本就不只是1块钱的物管费能够达到的。目前的矛盾就在于,业主不愿意为自己使用的服务付足够的费用。而我们在收支无法平衡的状况下当然也就无法开展业务。
  • xinren (2009-12-05 13:38:07)

    通过一些具象的东西,能够更好的了解五大行在成都的生存现状。

    第一太平戴维斯

    “作为一家英国公司,平稳的发展是我们的目标。对成都市场同样也是如此,公司的策略就是一步一脚印,不需要爆炸式的膨胀。”这是其董事兼总经理胡裕华对公司发展战略的简单描述。而对于当下的市场态势,这位老总显得很坦然,“斗便宜不是我们的强项,作为一家国际性企业,必须遵循正规的运作方式,也意味着我们要对自己的员工负责、对国家法规负责。因此,相对于本地企业的‘灵活变通’降成本,我们的运作成本显然要高于他们。这样的后果就是导致目前我们的物业管理费标准脱离了市场平均值,做同样的事情我们需要的成本费就是要比本地企业高,所以我们只有等待,等待市场的成熟,等待酬金制的普及。”

    戴德梁行

    作为五大行中最早进入成都市场的一家,戴德梁行理所当然也是最熟悉本地市场的一家。早在1998年,戴德梁行就率先挺进成都,据说当时成都早期的物业,基本都是由戴德梁行在提供服务,其中包括今时今日已经颇具规模的蓝光、信德等。

    就其公司报给记者的数据看,10年内戴德梁行在成都服务的项目已经达到了130多个,来的最早,做的最多,对本地市场最熟悉最适应,这无疑是戴德梁行区别于其他五大行的优势所在。或许就是这个原因,相对于其他五大行企业的等待心态,戴德梁行在某些时候表现出更加积极的迎合市场的姿态。
    不过,在选择客户的标准上,戴德梁行仍旧没有摆脱其作为外资企业的固有习惯,即更擅长与外资企业合作。在选择客户上,尽管他们已经过来10年,却还是偏向于有外资背景的企业。“毕竟,我们的运作模式还不是市场的主流模式,我们的报价也不是市场主流的价格。只有和外资企业合作,它们才会比较容易接受我们的理念。”

    仲量联行

    “进入新的市场,先挑自己熟悉的擅长的板块来启动业务,这就是我们的布局模式。并且,作为具有相当历史背景的老牌国际性企业,仲量联行本身就拥有一批稳定的合作客户和战略伙伴,比如IBM、摩根士丹利等,一直以来,他们的市场拓展到哪里,我们就跟到哪里。”仲量联行物业及资产管理部副董事康凯向记者讲到。

    此外,或许是五大行的一个共性,在挑选客户上,在五大行中业务体量最大的仲量联行也是偏向于具有一定外资背景的项目,比如其目前在做的中环广场、新世纪广场等。

    在他们看来,这类企业更容易沟通和合作,而良好的沟通和理念的认同是仲量联行选择客户的第一前提。“我们会通过前期充分的交流,觉得互相适合的才会继续。尤其是全程管理,它是个琐碎而复杂的过程,前期有过充分的交流,后期才会比较好开展工作。

    其实,随着市场的推动,本地企业也在慢慢接受我们的一些观念。现在仲量联行上海公司每个月都会接待一些来自成都的开发商,他们会去到我们在上海管理的物业,甚至派人驻扎在里面几个月,体验我们的理念和管理方式。这说明本地企业已经越来越能接受我们的东西,我们也会越来越了解他们。”

    世邦魏理仕

    作为行业内唯一的世界500强企业,世邦魏理仕同样是将物业资产管理服务作为其在成都一个相当重要的业务板块,其给自己在成都定下的布局战略是:“全权委托管理业务以高档商用物业作为重点,兼顾具有一定规模和影响力的顶级住宅项目;物业管理顾问业务则商用物业、住宅物业及其它物业类型兼顾。”

    高力国际

    据说这家加拿大诞生的企业进入任何一个新的城市,都会从做一个地标项目开始。对成都而言,商业项目是国航世界中心,住宅项目是蔚蓝卡地亚。

    而在对客户的筛选上,坚持前期介入算的上是高力国际的一个特点。在他们看来,前期能越早的介入,就意味着良好的成本控管的开始。如果项目前期的很多设施没有做好,必然导致后期物管投诉案件和设备维修频率的增加,就不得不付出更多的成本。
  • xinren (2009-12-05 13:40:33)

    美女,这下能过关了吧?

    行业调查:五大行成都生存现状调查.doc
    (2009-12-05 13:40:33, Size: 35 KB, Downloads: 26)

  • xinren (2009-12-05 13:43:33)

    作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构,五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司,业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等,经验丰富,管理理念十分先进。业内人士指出,尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广,但是每家公司都会有自己的“杀手锏”,比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划,有自己独到的经验,而高力国际的强项在于零售、招商,戴德梁行更多的涉猎高端商业代理、估价、物业管理等业务。对于上述认识,本土地产服务机构代表汉嘉(中国)地产顾问机构总经理梅杰认为,仲量联行的优势在于一手交易,世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上,高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力。第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上,戴德梁行的优势也在物业管理上。 世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。1998年,CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd)”合并,成立世邦魏理仕。目前,包括联营公司在内,在世界五十个国家和地区拥有超过三百个办公室。作为纽约证交所上市公司,世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。 从1988年为北京国贸大厦一座提供租赁顾问服务开始,世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年。可为房地产业主、投资者及用家提供包括物业买卖与租赁、物业设施及项目管理、企业服务、投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。目前,世邦魏理仕在杭业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责市场顾问以及海外销售代理。 仲量联行早期的仲量行(JLW)始于1783年,由理查•;温斯坦利创办的这家公司当时只是伦敦一家拍卖行。1957年,仲量行于开始其全球扩张。1999年,拉塞尔合伙公司在与仲量行合并后成立仲量联行。目前,仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)拥有超过100个办事处,业务遍及全球50个国家逾430个城市。其主要业务涉及企业住宅服务、企业解决方案、住宅销售与租赁、全球客户服务、办公楼租赁、商铺服务、工业地产、酒店投资咨询服务、调研案例研究等诸多业务。进入2005年以来,仲量联行加快在中国其它二级城市的扩张步伐。目前,仲量联行在中国的业务范围已拓展至上海、北京、广州、哈尔滨、沈阳等17个城市。目前,仲量联行在杭最大业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责物业管理。 第一太平戴维斯第一太平戴维斯是 Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。第一太平戴维斯致力为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资,以及一系列与物业相关的金融服务。 目前,第一太平戴维斯在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处,为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。目前第一太平戴维斯在全球管理着总面积超过 8361 万平方米的物业。国内著名写字楼,如上海的金茂大厦等均为其管理。目前,第一太平戴维斯杭州办事处的物业管理顾问项目包括,写字楼方面包括杭州嘉华国际商务中心、余姚创业天下,宁波北岸财富中心等10个项目,住宅方面包括杭州东方金座、宁波甬城金大第等22个项目、别墅方面包括常州香树湾项目。 高力国际目前,高力国际在亚太区的业务是由北美洲物业翘楚CMN全资拥有,CMN是跨国联盟机构高力国际物业顾问最具规模的成员。高力国际物业顾问在全球六大洲51个国家的联合办事处数目超过248个办公室。高力国际提供的专业物业顾问服务包括:物业与设施管理、房产销售、房屋租赁、房产投资、顾问研究、产业估值、市场推广、酒店及消闲物业投资、建筑测量和工程顾问等。高力国际于一九八九年开展中国物业服务业务。种类包括大型商场、别墅、多功能商业小区、综合大楼及住宅小区等。高力国际杭州公司负责人钱光耀表示,高力国际在杭业务主要以前期为主,目前已经接下的业务包括耀江环球中心,万银大厦,休博园等8、9个,侧重于中高端物业业务将是高力国际在杭的开拓重要方向。 戴德梁行作为国际主要的房地产顾问公司,戴德梁行为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。目前,公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。戴德梁行上海有限公司杭州分公司目前业务幅射至整个华东地区,包括浙江,安徽,江西等省市。服务范畴包括研究顾问、环球企业顾问、估算及顾问、物业代理、投资服务,以及物业管理等。目前,戴德梁行在杭州主要业务包括万象城、滨江金色海岸等近20余个项目。最近,迹象显示,戴德梁行正在商业地产和评估领域加大力量。
  • xinren (2009-12-05 13:52:24)

    戴德梁行
    戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一,在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识,戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
    戴德梁行在中国市场设有14间分公司,业务领域覆盖:北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港,在同行中的业务覆盖率位列榜首。
    戴德梁行的全球地产专业服务范围包括:环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
    戴德梁行上海公司秉承专业、创值、正派的服务理念,10个业务部门,以国际化的专业理念为企业、物业发展商及业主、物业投资商提供全方位的房地产顾问、咨询、管理服务。
    戴德梁行所获部分殊荣包括:
    中国唯一获得“一级房地产价格评估资格"的国际物业顾问公司;
    首家荣获“ISO9001(2000版)认证"的国际物业顾问公司;
    在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中,获选为"2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问";
    在2003、2004、2005年中三度蝉联"金桥奖"双强:"营销代理20强、房屋中介代理20强"。第一太平戴维斯
    第一太平戴维斯(Savills)是 Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。本公司为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资,以及一系列与物业相关的金融服务。
    第一太平戴维斯(Savills)在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处,为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。
    第一太平戴维斯(Savills)近年又通过与美国 Trammell Crow 公司的合作,进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今我们已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大服务网络。(注: Trammell Crow 公司是美国主要跨国公司,在北美首屈一指的物业服务供应商。)集团目前在全球管理着总面积超过 8361 万平方米的物业。对于阁下在中国有任何的物业服务需求,第一太平戴维斯(Savills)的服务总能达到甚至超过您的期望。
    Savills是一家伦敦证交所的上市公司,是全球领先的房地产服务商。
    公司成立于1855年,始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者,在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有180多家办事处。
    公司各个顾问团队通过紧密协作,提供客户最权威的房地产专业建议。有着革新的思想及卓越的谈判技巧。我们选择特定的客户群,为有着共同目标的客户服务。Savills多年投身于房地产业,长期致力于投资领域及战略发展,提供高质量的服务及品牌。
    全方位服务包括:
    代理及项目推广
    商用物业
    住宅租赁
    住宅销售
    商铺业务
    日本业务
    顾问服务
    市场研究及开发顾问
    投资
    评估及专业服务
    物业管理
    资产管理
    世邦魏理仕
    世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司,也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis),1986年开始在北京开展业务,1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单,但此后十多年,世邦魏理仕仅仅以跨国公司服务、物业管理及研究咨询为主,在中国大陆的收入还不到总收入的1%。1996年公司正式设立北京办事处,截至2002年,该公司在北京地区员工230人,收入约为3000万人民币。
    世邦魏理仕(纽约证券交易所代号:CBG)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶,是标准普尔500强企业,为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算) 。公司拥有员工约21,000名,为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务,具体包括:物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
    2003年7月29日,世邦魏理仕完成了对显盛金融集团(InsigniaFinancialGroup)的收购,收购之后,世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元,商业融资额超90亿美元;旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺,旗下管理的投资资产额为140亿美元,并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务,年收入逾17亿美元,在全球48个国家设有250家分支机构,堪称全球第一大地产服务企业。与此同时,北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。角色的转变与庞大的交易额对应,世邦魏理仕在全球的业务涉及租赁、销售代理、物业管理、抵押贷款、投资基金、地产评估等,凡是地产中介服务业务几乎无所不包,但在北京市场的主业一直是物业管理和为租客服务。“最大的转变是角色的转变。”从新加坡公司调到北京世邦魏理仕担任董事总经理的郑春光(DennisTay)先生接受采访时说。
    世邦公司1906年成立于美国旧金山,到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司;魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦,业务遍布世界各地。1988年4月,两家公司合并成立了世邦魏理仕,因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势,世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度,为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务。比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求,专门成立日本部,SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。近两年随着房地产项目的代理业务有所起色,公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。物业大摸底
    首先是咨询业务,据介绍,从去年至今在北京各热点区域展开了23项不同类型物业的咨询业务。在中关村区域有中关村国际商城、联想融科资讯中心、大慧科技园;在CBD世邦魏理仕涉足华贸中心;在金融街包括F9地块的中心区商业项目、F8地块的写字楼项目;在奥运村有奥林匹克公园商业设施、北辰大厦和奥运媒体村三个项目。可以说北京地产热点区域基本都被列入其研究和服务范围之内。不仅如此,其咨询业务也明显地加大了向中高档写字楼、公寓和住宅渗透,包括望京住宅和双井等项目都被纳入其视野。如果说咨询业务本身并不能带来太多的利润,那么世邦魏理仕的行动显然是带有前瞻性的,郑春光也认为咨询业务的率先扩张不仅有利于研究及把握市场,也为后续业务开进提供了便利。
  • xinren (2009-12-05 13:53:28)

    仲量联行
    仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司,拥有大约170个办事处,业务遍及全球60个国家逾700个城市。
    仲量联行从本地、区域以至全球的层面,为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务,2007年业务收入约27亿美元。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚,管理的物业遍布世界各地,总面积逾12亿平方英尺。
    仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一,管理资产总值约497亿美元。
    仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事处,员工总数超过15,000人。仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工,所提供的专业房地产顾问及服务领域包括:商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商,以及高档住宅和商业物业的业主。
    公司历史:
    1999年,拉塞尔合伙公司(LaSalle Partners)在与仲量行(Jones Lang Wootton)合并后成立了仲量联行。依靠仲量行在欧洲和亚太地区的国际优势以及拉塞尔在北美的影响和其在房地产投资管理业务上的领导地位,仲量联行将具有丰富客户服务经验的两家企业有机地结合起来。
    早前的仲量行(JLW)始于1783年,由理查•温斯坦利(Richard Winstanley) 创办的这家公司当时只是位于帕特诺斯特街的一家拍卖行。1806年,温斯坦利的儿子詹姆斯加入公司,继续公司的运作。
    1840年,詹姆斯•温斯坦利(James Winstanley) 与詹姆斯•琼斯成立了一家合伙公司,并于1860年将公司搬至市政厅附近的国王大街。这家后来成为仲量行的公司在那条街上风风雨雨100多年。詹姆斯•琼斯(James Jones) 的儿子弗雷德里克在其父亲退休后接管了国王大街这家公司的经营,并将公司更名为弗雷德里克琼斯公司。1872年,弗雷德里克•琼斯(Frederick Jones)退休后,公司更名为琼斯朗公司,C.A. 朗成为公司唯一的合伙人以及朗氏家族三代中第一位染指该公司的人。1939年,公司同Wootton and Son公司 (成立于1892年)合并成立Jones Lang Wootton and Sons。
    1945年,伦敦城在第二次世界大战的轰炸和战火中毁于一旦。由于记录被销毁以及在分界线和土地产权问题上的混淆,仲量行开始着手调查小块土地业主的复杂工作。通过合并这些小块土地并确保租赁和/或购买的合同,仲量行获得了土地开发的许可。同时,它还取得了伦敦大块土地的委托代理权。
    由仲量行负责随后的开发和租赁工作的协议已经达成。当伦敦于1954年开始重建时,仲量行发现自己处在一个特殊的位置。公司取得的首次巨大成功是位于格雷欣大街的柏灵顿住宅,接着是遍布伦敦市和伦敦西区重点地段的多个新投机开发项目。
    仲量行于1957年开始其全球扩张,当时罗纳德•科利尔(Ronald Collier)已经移民到澳大利亚,他来到伦敦并询问Jack Hughes是否合伙经营可以给他提供支持。这位资深合伙人说道:“前景形势喜人,但问题令人生畏。”虽然当时在澳大利亚没有投资市场,但是潜力显然非常巨大。1958年,仲量行在悉尼和墨尔本设立办事处。六年后,在澳大利亚有22位合伙人和300名员工。在此基础上,公司先后在新西兰、新加坡、吉隆坡、香港和东京开办了办事处,并继续在东南亚和太平洋地区扩展业务。
    巩固了在大不列颠稳定和可靠的地位之后,仲量行开始按部就班地实施扩张计划,于1962年将业务延伸至苏格兰,1965年进入爱尔兰,接着又进军欧洲大陆。在欧洲大陆的第一家公司于1965年在布鲁塞尔开业,接着拓展至其它欧洲主要商业中心,包括荷兰、法国和德国。此外,由于很快发现了中欧和东欧政治变革所带来的潜在机遇,仲量行先后在布达佩斯、布拉格和华沙设立办事处,并将其服务扩展至整个地区。
    仲量行向欧洲扩展的同时,拉塞尔合伙公司于1968年在德克萨斯州的埃尔帕索成立IDC房地产公司。成立之初,IDC的创始人就相信他们能够向客户提供比当时传统方法更为专业的服务,从而比竞争对手更为有效地开展业务。这一策略一直是拉塞尔合伙公司成功和增长背后的关键因素。
    由于其高瞻远瞩的策略,IDC得到迅速成长,并很快超越了本地和区域市场对商业房地产交易和投资服务的需求。1972年,IDC将总部迁至芝加哥,并于1977年更名为拉塞尔合伙公司。
    由于所处环境的影响和面临的市场机遇,拉塞尔合伙公司在20世纪70年代和80年代通过扩大其客户群和业务范围得到迅速成长。公司在扩大其每一项业务时都遵循一种同样的模式——发现客户需求、采取比其它公司更为专业的方式积极处理、在当前的业务中建立最初的合作关系或长期往来。
    在此期间,仲量行通过挖掘北美市场的巨大潜力继续其扩展战略,并于1975年在纽约开办了一家办事处。早期的成长使仲量行成功地打入了纽约市中心和商业区,其周密的市场分析使那些跟随其预测的人获得了丰厚的回报。英国、中东和亚洲的货币大量流入美国,从而为仲量行打开了机遇之门,以满足诸多外国投资者对不同的市场实践和方法、评估技巧、管理功能和专业标准方面的需求。  
    牢固的基础使拉塞尔合伙公司和仲量行能够在变革时处乱不惊,而且在20世纪90年代为公司的扩展和增长提供了新的机遇。20世纪90年代后期,拉塞尔完成了五项战略收购任务,包括:1994年11月收购了一家房地产投资顾问公司,Alex Brown Kleinwort Benson 房地产顾问公司;1996年10月收购一家总部位于伦敦的投资顾问公司,CIN财产管理有限公司;1997年4月收购一家财产和开发管理公司,Galbreath公司;以及1998年1月收购了一家项目管理/设施转换公司 - Satulah集团公司的项目管理业务。1998年10月,拉塞尔收购了行业中排名第四的管理服务公司也是设备管理业务中的一家知名领先企业 - COMPASS管理和租赁公司,以及租赁房地产投资公司(Lend Lease Real Estate Investments, Inc.)的美国零售财产管理业务。此外,拉塞尔合伙公司于1997年7月完成了公司的成功上市。
    高力国际:
    高力国际(Colliers International)在亚太区的业务是由加拿大Colliers Macaulay Nicolls (CMN)全资拥有,CMN是国际知名的房地产服务机构,致力为全球物业用家、业主及投资者提供全方位的房地产服务,包括物业代理、物业管理、酒店投资买卖及咨询、企业咨询服务、房地产估值、咨询及评估服务、银行按揭服务及市场调研等。高力国际是由独立营运的房地产公司以环球联盟形式组成,目前在全球61个国家设有293家办事处,营运收入逾20亿美元。
    高力国际在中国:
    高力国际在香港和台湾两地开展业务时间久远,为两地不动产服务领域的金字招牌。借助在港、台积聚的本地知识,高力国际在中国内地亦取得不凡成绩。
    高力国际早在1989年即于北京开展业务,先后又在上海及广州设立分公司,一直立于中国房地产行业的最前沿,逾千位地产专才,竭尽所能为客户在购买、出售、投资、租赁或物业管理方面提供最满意的服务。目前,其服务或管理的物业分布于北京、上海、广州、深圳、天津、大连、苏州、南京、杭州、温州等各大城市,物业种类包括大型商场、别墅、多功能商业大厦、综合大楼及住宅项目等。
    多年的发展,高力国际已经成为中国内地乃至大中华地区最为活跃的国际性不动产服务品牌,并代表该领域服务的最高品质。
  • xinren (2009-12-05 13:56:07)

    不过现在“5大行”或者“六大行”提法已经较少了, 其实这些公司的业务范围不完全相同,即便是他们都有物业管理都并非主业另外实际上这基本是指英美企业,德国、日本 、荷兰的很多大企业都已经进入中国拉。
    1企业名称:DTZ戴得梁行
    企业情况简介:1.国际著名的物业顾问公司,业务遍及45个国家140个城市,共有11.000余名员工;
    2.国内服务主要有香港、上海、北京、广州、深圳、大连、杭州、武汉、天津、青岛、重庆等大城市为主;
    3.主要以各类房地产项目的开发,物业的管理提供权威性的研究报告及专业建议和高品质的管理服务;
    4.为地产开发商提供资本运用、顾问、投资管理、物业代理服务
    主要物业介入项目:1. 北京金地中心:位于长安街商务中心区,甲级5A具办公和购物中心为一体;
    2. 北京企业大厦:甲级5A写字楼,保德信亚洲基金管理有限公司拥有;
    3. 上海廖创兴金融中心:为廖创兴在上海的旗舰物业;
    4. 成都金辉光明顶:高档商住社区;
    5. 深圳招商银行大厦;
    6. 香港渣打银行大厦:渣打银行香港总部;
    7. 成都特拉克斯国际商务大厦:为特拉克斯海外投资管理公司拥有;
    8. 利丰贸易(上海)咨询公司,该集团的上海研发中心;
    9. 百安居中国商业中心;
    管理服务特点:1. 能根据客户的需求而提供详细的研究报告,个人化研究提示,预测及经济分析、演示等;
    2. 为客户提供全面的物业顾问服务,以及咨询、研究和融资顾问等;
    3. 其主要客户有世界顶级的退休基金、慈善机构、跨国公司、发展商、银行、金融机构;
    4.具有一流的专业团队和丰富的管理和顾问经验;
    5.能按客户的需求和业务目标制定独到及符合经济效益的顾问方案;
    6.能为不同类型的本地及国际物业用户提供全面的策略建议;

    2.企业名称:第一太平洋戴维斯# X) p, S3 \- C  i- F
    企业情况简介:
    1. 成立于1885年,是一家国际著名的英国上市物业公司;
    2. 主要为房地产用户提供投资中介、市场调研、租售代理、物业管理、资产管理;  
    3. 为商业、零售、住宅、休闲娱乐、估价、投资、市场研发及其他类型的物业提供专业的顾问服务;
    4. 目前在北京、上海、天津、深圳、杭州、成都、广州及台湾都有管理机构;
    5. 在中国管理着超过两千万平方米物业,在东南亚管理者超过五千万平方米物业,在亚太地区管理者超过七千万平方米的物业;
    主要物业介入项目:
    物业管理!安联大厦、朝阳园、新城国际、国际航运大厦、大宁国际商业广场、期货大厦、万都中心东方梅地亚中心、融科咨询中心、世茂滨江花园、北岸长风、新中关、中关村广场;
    营销策划:来福士广场、中信泰富广场、华润时代广场、上海国际金融中心;建外SOHO、东花市三期、首都花园、扬州京华城、华润新鸿基杭州项目、新中关购物中心、公元大道商业中心、宏伊大厦、廖创兴金融中心、96广场,竹园项目、永新城、海南海、海东海、中还广场、上海国际金融中心、瑞虹新城二期、新梅联合广场;衡山路41号、华山夏都、静安紫苑、锦麟天地、圣堡、名都古北、永新城、北竿山国际艺术中心、上海网球俱乐部及公寓、绿宝园(五期);美林别墅、世茂滨江花园、上海新月、森林别墅、广播大厦;  
    管理服务特点:
    1. 从项目前期的定位、市场策划,以及后期的营销代理、物业管理和物业顾问提供专业的团队服务;
    2. 提供独家的“商铺经营管理及咨询服务”;包括“市场推广、租赁、人员安置、客户服务、财务管理、设施管理、物业顾问”等内容;
    3. 为地产发展商提供目标客户定位、相关SWOT分析的项目定位、客户需求、竞,
    4. 争市场分析、对建筑风格、单元设计和价格提供建议以及依据建筑设计和平面布局提供战地规划建议;
    5. 提供独立、精准、客观、可信和及时的评估服务,内容包括“抵押贷款融资、公司财务及金融状况、投资,不良资产,收购、地产投资信托、公司上市、资产重组和剥离、资产收购和合并、清算和破产管理,保险、税务及合资谈判”;
    6. 大量运用ERP企业管理系统来进行物业管理和顾问工作,用PMS管理物业系统,用CRM管理客户系统。
    主要客户:
    美国国际集团、AMC(中国)、中国中信集团、花旗银行、中意人寿保险、新加坡政府产业投资、LG集团、廖创兴集团、普华永道、渣打银行、瑞士再保险、TRW、UPS、英格索兰、铁狮门、信诚人寿保险、中信泰富、富士通(中国)、日历(中国)、麒麟啤酒(中国)、欧姆龙(中国)、资生堂(中国)、住友商事、JTB、东京三菱银行、万都集团、嘉华集团、新世界中国地产、达能、BP石油、米其林、高盛、大众、宝马、诺华、东丽(中国)投资、富士施乐、百联集团、凯得置地、中华企业、花旗银行、汉斯、宏伊集团、国际商用电器、ING集团、联想集团、美林、摩根士丹利;

    企业名称:高力集团        
    企业情况简介
    1.是国际著名的房地产服务公司, 在全球6大洲54个国家拥有241间办事机构和9000多名专业员工;具有丰富的国际物业服务经验,提供物业买卖,租赁,房地产租售代理、项目推广策划、资产管理、物业及项目管理,估价,市场调研及顾问等优质及全方位的物业服务;还包括商业、工业、店铺或住宅物业的代理业务、专业的酒店买卖及休闲物业买卖、顾问咨询及设施管理服务;
    2.高力国际在亚太区的业务由加拿大CMN全资拥有,亚太总部设在香港,CMN是高力国际联盟成员中最具规模的集团,于1898年在加拿大温哥华建立; 2005年,高力国际的运营收入逾14亿美金,在全球管理的物业总面积五亿九千万平方米,管理物业面积占全球第三位;
    3.高力国际于1994年进入在上海。今天,拥有2000人的强大工作团队,并由一支在亚太地区颇具信誉的高级管理团队所领导;管理面积超过二千七百万平房米;
    4.高力国际物业服务项目有:资产管理服务、租户关系管理、租务管理、财务管理、工程及技术服务、管理顾问服务;
    5.物业顾问项目有:商用物业中介顾问服务、工业物业中介顾问服务、零售物业中介顾问服务、高级住宅物业中介顾问服务、物业管理及顾问服务、不动产鉴价服务、开发可行性研究、市场研究;
    6.为跨国企业及内地企业,以及政府机构提供商业销售和租赁,工业销售和出租,投资销售,物业管理及顾问服务,研究及咨询,住宅销售和租赁,以及零售业销售和租赁等领域的专业房地产服务;        主要物业介入项目   
    物业顾问:
    外滩18号、南京西路1788号、高腾大厦、平安金融大厦、赞成太和广场、浙江环球中心、杭州万银大厦、东部国际商务中心、北京天元港中心、北京天作国际、南京国际商城、厦门国际物流中心、天津金港国际、北京银帆西雅图、常州莱蒙都会、财富兴园国际企业公园、虹桥国际商务花园、南京钟山高尔夫别墅、太湖温泉1858、中凯城市之光花园、广州汇景新城、北京星河湾、广州金海湾花园、汇宁花园、厦门爱琴海、南京锋尚国际公寓;
    物业管理:
    苏州锦丽苑、龙柏花苑、西郊华庭、兰庭、太原邸、苏州御花园、杭州世界休闲博览会(苏黎世小镇)、南京钟山美庐、北京御园、上海绿城玫瑰园、虹桥高尔夫别墅、汤臣高尔夫花园、豫园天地、安信商业广场、广州天河城大厦、新茂大厦、金光外滩中心;
    资产管理:
    AB物流中心、新茂大厦
    管理服务特点
    1.商业物业买卖和租赁:制定物业解决方案,从服务范围、策略规划、选址建议、财务状况分析、交易管理、以及统筹搬迁和进驻跟进服务;
    2.物业投资咨询:提供全面的物业投资服务,包括资产的增值、评估、物业的价值及市场竞争能力;
    3.工业物业买卖和租赁:为各类型工业物业提供咨询性、分析性和策略性的建议及代理服务、同时提供最新的市场咨询、政府最新的政策、法律、税收及楼宇评估顾问的服务;
    4.零售物业销售和租赁:咨询和选址服务高力国际是市场的领导者、主要供评估物业选址、租户组合的策略性分析、铺位选择和地点分析项目;
    5.住宅销售、租赁及物业管理:提供住宅销售、租赁的市场相关财务分析报告、市场调研资料及营销推广建议;为客户提供全方位的物业管理服务,从专业咨询到建议及解决方案、从处理日常的物业管理事务和项目管理到人才的培训计划和先进的无线物业管理系统;
    6.资产管理和项目推广:采用资产管理团队,为客户推广全面的资产管理服务,市场走向、物业表现评核、财政状况分析、营运效益及增加财务收入;为每个项目精心编制最适合的市场营销推广策略,包括项目地点选择、财务可行性研究、设计构思、厘定价格、策划销售策略和计划等;
    7.市场调研、顾问咨询及企业咨询顾问服务:根据中国各地的物业市场供需状况、业务周期、经济环境,运用精确的分析方法提供物业解决方案和策略,是客户的资产实现最大增值;用先进的ERP系统进行策略规划、价值咨询、搬迁决定分析、资产组合分析及制作交易准则;
    8.机电团队、专业的物管系统、全方位的服务内容、优秀的外派商体系、全天候客户服务、全方位的专业培训;

    企业名称:世邦魏理仕        
    企业情况简介
    1.总部设在洛杉矶,约有二万四千多名员工,透过设于五十个国家。超过四百个市场;
    2.业务范围:资产服务、房屋测量顾问、CBRE策略顾问、CBRE全球研究、环球物业设施管理、环球跨国企业服务、工业及物流服务、投资服务、办公楼服务、项目管理服务、亚洲房地产投资信托基金、住宅项目营销、住宅服务、商业服务、估值及咨询服务;
    3.1978年进入香港随后进入大陆,现管理物业面积超过一千一百九十万平方米的高级办公楼宇、大型商场及豪华住宅;        
    主要物业介入项目
    物业顾问:飞州国际大厦、钱江大厦、联洋广场、老西门公馆、百汇园、宁波波特曼中心、红豆国际广场、宁波和义大道滨江休闲项目、张家港国际金融中心;
    物业管理:未来资产大厦、兴力浦大厦、首信银都、华旭国际大厦、愚园108、万宝国际广场、静安豪景苑、汤臣豪园、佘山银湖别墅、白金翰宫、棕榈泉花园
    设施管理:上海陶氏中心、麦格罗希尔(上海)
    前期物业管理顾问:
    管理服务特点:协助物业租售及推广:竖立前期物业形象,提升国际品牌效益,前期介入建筑规划设计,工程设施设备系统,运营考虑及部门设置,对销售人员进行物业管理相关知识培训,进行物业验收等,协助开发商成立物业管理机构;
    物业管理服务:对所管理的物业进行形象包装、物业包装,对物业管理系统的建立和制定,以及对工程、财务、安保、清洁的管理流程的建立、包括其他增值服务、并制定物业管理的目标;
    设施管理服务
    进行项目管理、协调管理、管理支援、客户管理、维修保养服务;以及其他服务如,增值服务、信息系统整合和标杆管理及咨询顾问,办公场所解决方安、资产的跟踪等;
    备注
  • xinren (2009-12-05 13:56:44)

    企业名称:威格斯        
    企业情况简介
    1.威格斯始建于英国,由1842年英国伦敦专门从事拍卖和估价的戴维斯和威格斯发展而来;
    2.威格斯是个专业综合物业服务的跨国组织、从事估价、企业房产策略、投资顾问服务、专业测量、建筑测量、商业、商铺和工业厂房物业代理、物业管理、设计及设施管理等;
    3.威格斯于2002年加入环球物业联盟,环球联盟皆为知名的跨国企业,遍及世界发达国家和地区;
    4.威格斯集团是首家获准为在香港上市招股的公司作资产评估之物业顾问服务机构;
    5.目前管理面积超过1500万平方米,代理销售金额超过年均10亿人民币,平均每年各类物业成交10万平方米;
    主要物业介入项目        管理服务特点        备注
    威格斯      
    策划与定位项目
    上海虹桥临空经济园区、北京总部基地、北京西直门写字楼、中关村理想大厦、宁波科技园、太仓中心城区南街、余姚姚江怡景、上海凌空3#地块、江苏吴江汇金商业广场
    代理与招商项目
    上海城市规划展示馆、苏州新发展国际大厦、大上海时代广场、协和世界、北京恒基中心、大连百年城、烟台富豪国际购物中心、
    开封中大商贸城、
    营销与销售
    山东潍坊中狮金天地、山东烟台得胜凯旋花园、云南昆明枫蓝国际、松江工业园区、丹桂花园南苑、上海正大广场、上海仙乐斯广场、上海IKEA大厦、上海招商局广场、上海国际航运金融大厦、上海震安广场、南京总统府商业步行街、长沙黄兴路商业步行街、南京下关商厦、南京金彩城、杭州运河广场、常州新天地财富广场、梅龙镇广场、
    大都会广场、北京建外SOHO、上海豫园商圈综合改造项目、上海中信泰富广场、杭州南山路综合改造项目;
    物业管理
    上海仁恒滨江花园、上海东郊长岛花园别墅、云间水庄、伊时代酒店式公寓、上海浦江茗园艺术传家堡、盛事香樟苑、巴比伦生活广场、上海康城、香格里拉花园别墅、明安绿苑翠亭、上海澳世澜小镇、绿洲江南园、
    上海浦东荷兰城、宁波格兰云天、苏州江枫园、长沙英伦庄园、烟台富豪青年国际广场、苏州南都玲珑湾、溧阳天目湖金桥国际、福州盛世名门、昆山湖度假别墅、合肥安高城市天地、台州皇都别墅、昆明枫蓝国际、杭州凤凰城、虹山半岛别墅、上海安庆汽车城、春之声商务大厦、上海浦东荷兰城、金海岸休闲广场、海通证券大厦、南京商贸世纪广场、山东潍坊中狮金天地、南京紫鑫国际公寓;
    测量与评估"
    大型“红筹”股上市及收购合并评估:
    联想集团、神州数码、方正集团、广南集团、银建国际、中旅国际集团、珠江航务航天科技、深圳控股首长集团;
    创业板上市评估
    中华药业、维奥集团、卓施金网、CYBER日报、爱达利网络、汇隆控股、华普智能系统、上海复旦微电子、        1.评估与测量:从一般的房地产估价延伸到其他各类资产如厂房、机械及其他有形或无形资产;
    2.地产投资:有着一套完整的客户服务机制,形成了全程式的服务模式,与众多基金机构、投资银行合作。研究并寻找合适的投资商机,积极拓宽地产融资渠道;
    3.整体策划与定位:对项目区域研究与竞争分析,包括“宏观经济分析、地区区域分析、市场分析、SWOT分析”,市场定位与发展策略,策划与定位的设计要点;
    4.市场营销策划:包括“市场调查及分析、市场形象概念策划、广告及公馆宣传活动建议、市场推广租赁招商策划、商业顾问服务”
    5.销售代理及独家招商代理:制定详细的销售和租赁策略、项目的推广计划、销售队伍的组建和培训、各类PR/SP活动的组织,安排客户考察以及向目标客户推广、制定各类协议书和正式合同;
    6.物业管理:前期管理策划顾问服务、交付前及常规管理顾问服务、管理评估/重估/重新包装策划顾问服务、物业管理公司经营管理顾问服务、物业管理监督顾问服务、全权管理;
    7.经营管理:经营管理顾问服务、统筹现场工作;

    企业名称:狮城怡安      
    企业情况简介        
    1.狮城怡安(上海)物业管理公司1996年在上海成立,是新加坡著名的房地产上市公司-龙置地集团在中国的全资独资企业,也是新加坡规模最大的物业管理公司-议案产业公司在中国的特许经营企业;
    2.龙置地集团是新加坡唯一的一家以发展中国房地产业务和高尔夫球场建设及管理为主业的上市公司,怡安产业公司是由新加坡政府建屋发展局与著名的吉宝置业成立的专业物业管理公司,管理者65%的新加坡公共住宅,商用住宅和私人房产;
    3.狮城怡安的管理团队主要由新加坡、马来西亚和中国三地员工组成,其服务理念是秉承“从心出发、用心发现、无微不至、尽善尽美”,追求以“优质国际管家”为职业的荣耀,提供全面的、专业、体贴的综合服务;
    主要物业介入项目        管理服务特点        备注
    写字楼物业
    江山大厦、东方国际科技大厦、现代交通商务大厦、众昌金城大厦、紫勋雍邸、综艺开元大厦、瑞基大厦、金城大厦、天山大厦、虹桥华庭、中泰国际广场、金茂智慧广场、东环广场、物流园大厦、一天下大厦;
    别墅物业
    西郊九溪十八岛别墅、绿波花园别墅、东恒豪园、同润碧水湾花园、大华云庭、月亮河碧园桂园、皇嘉美墅、山水华门、东郊庄园、翡翠庄园、西山别墅;
    商业物业
    凯润金城、王府广场、义乌小商品城、渤海国际广场、均利国际广场、白虎山商业街区、兴阳广场、天悦国际建材自由贸易城、均利国际广场、福林广场;
    厂房物业
    日东电工(上海)、明治制果食品工业(上海)、日本雅马哈发动机研究中心;泰科电子(苏州)、安智电子材料(苏州)、自润轴承(苏州);
    公寓物业
    上海:古北新苑、瑞虹新城、凯旋豪庭、东方丽都、亚都国际名园、VIP大厦、茂盛城市花园、香堤丽舍、旭日华庭、义务国际村、世纪之春花园;宝地新品城、凯旋花苑、丽嘉苑、知音苑、逸兴家园、徐家汇花园;
    南京:月安花园、金鼎湾花园、香缇丽舍、旭日华庭;徐州:朝阳贵邦;无锡:景鸿苑;苏州:星海人家;张家港:圣淘沙花园;吴江:龙庭锦绣花园、丽都花园;杭州:华立星洲花园;嘉兴:恒创春晓源、名人花园;平湖:星洲阳光城;盐城:宜家花城;义乌:义乌国际城;台州:海湾浪琴花园;哈尔滨:美霖嘉园;沈阳:狮城花园;大连:新加坡花园;济南:汇科旺园、齐鲁骏园、齐鲁花园;青岛:亚星枫苑;合肥:盛世名城、潜水湾;蚌埠:和顺家园、和顺仁居;南昌:泉水湾;昆明:翠明园        物业前期介入工程技术咨询:通过专业工程师的定期项目访问或长期现场跟踪,从物业使用功能与服务管理的角度出发,对项目建设阶段的各个方面提出建设性建议和改进意见,协助优化建设方案,节约综合成本,提升工作效率;
    物业管理综合顾问服务:通过品牌输出、销售配合、人员培训以及入伙、装修、日常管理的指导等方式,协助开发商提供销售速度,并建立规范成熟的项目管理机构;
    建议增加 德国、 日本、荷兰的

    世界五大行主营业务是房产代理等业务。各行多有稍微的差异。
    戴德梁行
    戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一,在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识,戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
    戴德梁行在中国市场设有14间分公司,业务领域覆盖:北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港,在同行中的业务覆盖率位列榜首。
    戴德梁行的全球地产专业服务范围包括:环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
    戴德梁行上海公司秉承专业、创值、正派的服务理念,10个业务部门,以国际化的专业理念为企业、物业发展商及业主、物业投资商提供全方位的房地产顾问、咨询、管理服务。
    戴德梁行所获部分殊荣包括:
    中国唯一获得“一级房地产价格评估资格"的国际物业顾问公司;
    首家荣获“ISO9001(2000版)认证"的国际物业顾问公司;
    在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中,获选为"2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问";
    在2003、2004、2005年中三度蝉联"金桥奖"双强:"营销代理20强、房屋中介代理20强"。

    第一太平戴维斯
    第一太平戴维斯(Savills)是 Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。本公司为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资,以及一系列与物业相关的金融服务。
    第一太平戴维斯(Savills)在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处,为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。
    第一太平戴维斯(Savills)近年又通过与美国 Trammell Crow 公司的合作,进一步扩展其专业、高度个人化的服务。至今我们已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大服务网络。(注: Trammell Crow 公司是美国主要跨国公司,在北美首屈一指的物业服务供应商。)
    集团目前在全球管理着总面积超过 8361 万平方米的物业。对于阁下在中国有任何的物业服务需求,第一太平戴维斯(Savills)的服务总能达到甚至超过您的期望。
    Savills是一家伦敦证交所的上市公司,是全球领先的房地产服务商。
    公司成立于1855年,始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者,在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有180多家办事处。
    公司各个顾问团队通过紧密协作,提供客户最权威的房地产专业建议。有着革新的思想及卓越的谈判技巧。我们选择特定的客户群,为有着共同目标的客户服务。Savills多年投身于房地产业,长期致力于投资领域及战略发展,提供高质量的服务及品牌。
    全方位服务包括:
    代理及项目推广
    商用物业
    住宅租赁
    住宅销售
    商铺业务
    日本业务
    顾问服务
    市场研究及开发顾问
    投资
    评估及专业服务
    物业管理
    资产管理
  • xinren (2009-12-05 13:58:59)

    世邦魏理仕
    世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司,也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis),1986年开始在北京开展业务,1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单,但此后十多年,世邦魏理仕仅仅以跨国公司服务、物业管理及研究咨询为主,在中国大陆的收入还不到总收入的1%。1996年公司正式设立北京办事处,截至2002年,该公司在北京地区员工230人,收入约为3000万人民币。
    世邦魏理仕(纽约证券交易所代号:CBG)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶,是标准普尔500强企业,为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算) 。公司拥有员工约21,000名,为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务,具体包括:物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
    2003年7月29日,世邦魏理仕完成了对显盛金融集团(InsigniaFinancialGroup)的收购,收购之后,世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元,商业融资额超90亿美元;旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺,旗下管理的投资资产额为140亿美元,并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务,年收入逾17亿美元,在全球48个国家设有250家分支机构,堪称全球第一大地产服务企业。与此同时,北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。
    角色的转变
    与庞大的交易额对应,世邦魏理仕在全球的业务涉及租赁、销售代理、物业管理、抵押贷款、投资基金、地产评估等,凡是地产中介服务业务几乎无所不包,但在北京市场的主业一直是物业管理和为租客服务。“最大的转变是角色的转变。”从新加坡公司调到北京世邦魏理仕担任董事总经理的郑春光(DennisTay)先生接受采访时说。
    世邦公司1906年成立于美国旧金山,到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司;魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦,业务遍布世界各地。1988年4月,两家公司合并成立了世邦魏理仕,因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势,世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度,为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务。比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求,专门成立日本部,SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。近两年随着房地产项目的代理业务有所起色,公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。
    物业大摸底
    首先是咨询业务,据介绍,从去年至今在北京各热点区域展开了23项不同类型物业的咨询业务。在中关村区域有中关村国际商城、联想融科资讯中心、大慧科技园;在CBD世邦魏理仕涉足华贸中心;在金融街包括F9地块的中心区商业项目、F8地块的写字楼项目;在奥运村有奥林匹克公园商业设施、北辰大厦和奥运媒体村三个项目。可以说北京地产热点区域基本都被列入其研究和服务范围之内。不仅如此,其咨询业务也明显地加大了向中高档写字楼、公寓和住宅渗透,包括望京住宅和双井等项目都被纳入其视野。如果说咨询业务本身并不能带来太多的利润,那么世邦魏理仕的行动显然是带有前瞻性的,郑春光也认为咨询业务的率先扩张不仅有利于研究及把握市场,也为后续业务开进提供了便利。

    仲量联行
    仲量联行是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司,拥有大约170个办事处,业务遍及全球60个国家逾700个城市。
    仲量联行从本地、区域以至全球的层面,为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务,2007年业务收入约27亿美元。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚,管理的物业遍布世界各地,总面积逾12亿平方英尺。
    仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一,管理资产总值约497亿美元。
    仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有超过70个办事处,员工总数超过15,000人。仲量联行在中国目前拥有约500名专业人员及4000名驻厦员工,所提供的专业房地产顾问及服务领域包括:商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商,以及高档住宅和商业物业的业主。
    公司历史:
    1999年,拉塞尔合伙公司(LaSalle Partners)在与仲量行(Jones Lang Wootton)合并后成立了仲量联行。依靠仲量行在欧洲和亚太地区的国际优势以及拉塞尔在北美的影响和其在房地产投资管理业务上的领导地位,仲量联行将具有丰富客户服务经验的两家企业有机地结合起来。
    早前的仲量行(JLW)始于1783年,由理查•温斯坦利(Richard Winstanley) 创办的这家公司当时只是位于帕特诺斯特街的一家拍卖行。1806年,温斯坦利的儿子詹姆斯加入公司,继续公司的运作。
    1840年,詹姆斯•温斯坦利(James Winstanley) 与詹姆斯•琼斯成立了一家合伙公司,并于1860年将公司搬至市政厅附近的国王大街。这家后来成为仲量行的公司在那条街上风风雨雨100多年。詹姆斯•琼斯(James Jones) 的儿子弗雷德里克在其父亲退休后接管了国王大街这家公司的经营,并将公司更名为弗雷德里克琼斯公司。1872年,弗雷德里克•琼斯(Frederick Jones)退休后,公司更名为琼斯朗公司,C.A. 朗成为公司唯一的合伙人以及朗氏家族三代中第一位染指该公司的人。1939年,公司同Wootton and Son公司 (成立于1892年)合并成立Jones Lang Wootton and Sons。
    1945年,伦敦城在第二次世界大战的轰炸和战火中毁于一旦。由于记录被销毁以及在分界线和土地产权问题上的混淆,仲量行开始着手调查小块土地业主的复杂工作。通过合并这些小块土地并确保租赁和/或购买的合同,仲量行获得了土地开发的许可。同时,它还取得了伦敦大块土地的委托代理权。
    由仲量行负责随后的开发和租赁工作的协议已经达成。当伦敦于1954年开始重建时,仲量行发现自己处在一个特殊的位置。公司取得的首次巨大成功是位于格雷欣大街的柏灵顿住宅,接着是遍布伦敦市和伦敦西区重点地段的多个新投机开发项目。
    仲量行于1957年开始其全球扩张,当时罗纳德•科利尔(Ronald Collier)已经移民到澳大利亚,他来到伦敦并询问Jack Hughes是否合伙经营可以给他提供支持。这位资深合伙人说道:“前景形势喜人,但问题令人生畏。”虽然当时在澳大利亚没有投资市场,但是潜力显然非常巨大。1958年,仲量行在悉尼和墨尔本设立办事处。六年后,在澳大利亚有22位合伙人和300名员工。在此基础上,公司先后在新西兰、新加坡、吉隆坡、香港和东京开办了办事处,并继续在东南亚和太平洋地区扩展业务。
    巩固了在大不列颠稳定和可靠的地位之后,仲量行开始按部就班地实施扩张计划,于1962年将业务延伸至苏格兰,1965年进入爱尔兰,接着又进军欧洲大陆。在欧洲大陆的第一家公司于1965年在布鲁塞尔开业,接着拓展至其它欧洲主要商业中心,包括荷兰、法国和德国。此外,由于很快发现了中欧和东欧政治变革所带来的潜在机遇,仲量行先后在布达佩斯、布拉格和华沙设立办事处,并将其服务扩展至整个地区。
    仲量行向欧洲扩展的同时,拉塞尔合伙公司于1968年在德克萨斯州的埃尔帕索成立IDC房地产公司。成立之初,IDC的创始人就相信他们能够向客户提供比当时传统方法更为专业的服务,从而比竞争对手更为有效地开展业务。这一策略一直是拉塞尔合伙公司成功和增长背后的关键因素。
    由于其高瞻远瞩的策略,IDC得到迅速成长,并很快超越了本地和区域市场对商业房地产交易和投资服务的需求。1972年,IDC将总部迁至芝加哥,并于1977年更名为拉塞尔合伙公司。
    由于所处环境的影响和面临的市场机遇,拉塞尔合伙公司在20世纪70年代和80年代通过扩大其客户群和业务范围得到迅速成长。公司在扩大其每一项业务时都遵循一种同样的模式——发现客户需求、采取比其它公司更为专业的方式积极处理、在当前的业务中建立最初的合作关系或长期往来。
    在此期间,仲量行通过挖掘北美市场的巨大潜力继续其扩展战略,并于1975年在纽约开办了一家办事处。早期的成长使仲量行成功地打入了纽约市中心和商业区,其周密的市场分析使那些跟随其预测的人获得了丰厚的回报。英国、中东和亚洲的货币大量流入美国,从而为仲量行打开了机遇之门,以满足诸多外国投资者对不同的市场实践和方法、评估技巧、管理功能和专业标准方面的需求。
    牢固的基础使拉塞尔合伙公司和仲量行能够在变革时处乱不惊,而且在20世纪90年代为公司的扩展和增长提供了新的机遇。20世纪90年代后期,拉塞尔完成了五项战略收购任务,包括:1994年11月收购了一家房地产投资顾问公司,Alex Brown Kleinwort Benson 房地产顾问公司;1996年10月收购一家总部位于伦敦的投资顾问公司,CIN财产管理有限公司;1997年4月收购一家财产和开发管理公司,Galbreath公司;以及1998年1月收购了一家项目管理/设施转换公司 - Satulah集团公司的项目管理业务。1998年10月,拉塞尔收购了行业中排名第四的管理服务公司也是设备管理业务中的一家知名领先企业 - COMPASS管理和租赁公司,以及租赁房地产投资公司(Lend Lease Real Estate Investments, Inc.)的美国零售财产管理业务。此外,拉塞尔合伙公司于1997年7月完成了公司的成功上市。

    高力国际
    高力国际(Colliers International)在亚太区的业务是由加拿大Colliers Macaulay Nicolls (CMN)全资拥有,CMN是国际知名的房地产服务机构,致力为全球物业用家、业主及投资者提供全方位的房地产服务,包括物业代理、物业管理、酒店投资买卖及咨询、企业咨询服务、房地产估值、咨询及评估服务、银行按揭服务及市场调研等。高力国际是由独立营运的房地产公司以环球联盟形式组成,目前在全球61个国家设有293家办事处,营运收入逾20亿美元。
    高力国际在中国:
    高力国际在香港和台湾两地开展业务时间久远,为两地不动产服务领域的金字招牌。借助在港、台积聚的本地知识,高力国际在中国内地亦取得不凡成绩。
    高力国际早在1989年即于北京开展业务,先后又在上海及广州设立分公司,一直立于中国房地产行业的最前沿,逾千位地产专才,竭尽所能为客户在购买、出售、投资、租赁或物业管理方面提供最满意的服务。目前,其服务或管理的物业分布于北京、上海、广州、深圳、天津、大连、苏州、南京、杭州、温州等各大城市,物业种类包括大型商场、别墅、多功能商业大厦、综合大楼及住宅项目等。
    多年的发展,高力国际已经成为中国内地乃至大中华地区最为活跃的国际性不动产服务品牌,并代表该领域服务的最高品质。
  • xinren (2009-12-05 14:02:15)

    五大行简介

    世界五大行简介.doc
    (2009-12-05 14:02:15, Size: 68 KB, Downloads: 26)

  • 回笼觉主 (2009-12-05 15:50:43)

    楼上太强了,都说完了  我也学习一下
  • 香香 (2009-12-05 17:06:42)

    QUOTE:

    原帖由 xinren 于 2009-12-5 13:40 发表
    美女,这下能过关了吧?
    辛苦了,辛苦了。歇歇。。